Acampada de Sol, Madrid · Un domingo de septiembre de 2026
¿Es posible?
Vamos a comprobarlo con datos oficiales, de junior a junior y con las cuentas a la vista. El objetivo no es darle la razón a nadie: es ver qué dicen los números. Si no estás de acuerdo con una hipótesis, puedes cambiarla en el laboratorio y ver cómo se mueve el resultado.
Antes de empezar
Las reglas del juego
1. Solo fuentes oficiales. INE, Ministerio de Vivienda, Catastro, Agencia Tributaria, IGAE, Banco de España, BOE, Eurostat y, para Singapur, sus organismos públicos (HDB, SingStat, CPF). Cuando un dato no existe en una fuente oficial, no lo invento: lo marco como hipótesis y doy un rango.
2. Cada frase lleva etiqueta. Así se distingue lo que se sabe de lo que se opina:
Dato cifra oficial con fuente.
Evidencia resultado de un estudio serio, con su método.
Debate la evidencia es mixta o depende de valores.
Opinión juicio de valor. Es legítimo, pero no se demuestra con datos.
Hipótesis supuesto necesario para poder calcular.
Cálculo propio operación hecha aquí con datos oficiales.
3. Hipótesis a la vista. Para calcular hay que simplificar. Por ejemplo, suponer que todas las viviendas de una provincia valen lo mismo por metro cuadrado. Cada simplificación está en la tabla del final y la mayoría se puede mover en el laboratorio.
4. Primero se calcula y después se opina. El planteamiento puede parecer un disparate a primera vista. Eso no prueba nada: la conclusión tiene que salir de los números.
5. Unidades. En español, un billón son un millón de millones (1.000.000.000.000). Los m² de las viviendas son útiles (lo que pisas) o construidos (con muros y zonas comunes). Los precios oficiales van en euros por m² construido.
Qué hay que demostrar
La tesis, escrita con precisión
«Todo residente en España, al cumplir 18 años, tiene derecho a una vivienda digna para él solo, gratuita de por vida y pagada con impuestos, como la sanidad pública. A quien ya tiene una vivienda en propiedad se le compensa, para que el trato sea igualitario».
Una frase de pancarta no se puede comprobar tal cual. Hay que descomponerla en preguntas que tengan respuesta con números. Este es el recorrido:
- ¿Qué es una vivienda «digna»?Sin definirla no hay nada que contar ni que presupuestar.
- ¿Cuántas personas tienen derecho y dónde viven?Adultos por provincia, hogares y cuánta gente viviría sola si pudiera.
- ¿Cuántas viviendas hay y cuántas faltan?El parque actual, las viviendas vacías y la diferencia.
- ¿Cuánto cuesta una vivienda?De abajo arriba: albañiles, materiales, arquitecto, licencia, suelo e impuestos.
- ¿Cuánto cuesta en total?La factura inicial y la de cada año.
- ¿Se puede construir y dónde?El ritmo máximo de la historia, el suelo disponible y el caso de Madrid.
- ¿Quién lo paga?Impuestos por tramo de renta, IVA o deuda, y las reglas europeas.
Después miraremos lo que la hoja de cálculo no ve, lo contrastaremos con el modelo de Singapur y terminaremos con la pregunta de fondo: ¿cuál es el problema real de la vivienda en España?
Pregunta 1 de 7
¿Qué es una vivienda digna?
DatoLa Constitución dice en su artículo 47: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». No da ninguna cifra. La Ley 12/2023 la define por su «tamaño, ubicación y condiciones de habitabilidad», y los metros concretos los fija cada comunidad o ayuntamiento.
| Norma oficial | Mínimo útil |
|---|---|
| Madrid · Normas del Plan General, art. 7.3.4 | 38 m² |
| Cataluña · Decreto 141/2012 (obra nueva) | 36 m² |
| C. Valenciana · Decreto 80/2023 | 35 m² |
| País Vasco · Decreto 80/2022 | 35 m² |
| Vivienda protegida (VPO) estatal · máximo | 90 m² |
Cálculo propioTomamos el mínimo más exigente (38 m², Madrid) y le sumamos un 10 % para que el dormitorio, la cocina y el baño sean piezas separadas y haya algo de almacenaje:
Para hogares más grandes: 2 personas 50 m² útiles, 3 personas 60 y 4 o más 70 Hipótesis. Se escalan con la tabla por ocupantes del decreto valenciano y quedan por debajo del máximo VPO.
¿Es digno un estudio de 25 m²?
Ver qué dicen los datos
DatoMadrid y el País Vasco lo permiten de forma excepcional: 25 m² con la cocina y la cama en la misma pieza. Cataluña admite 20 m² en viviendas antiguas.
DebateQué es «digno» es en parte una decisión política. Cuanto más alto se ponga el listón, más cuesta la promesa. En el laboratorio puedes bajar el módulo a 35 m² o subirlo a 60 m² y ver el efecto.
Pregunta 2 de 7
¿Cuántas personas tienen derecho?
El derecho es individual, porque el Estado no puede obligar a nadie a casarse o a compartir piso. Pero no todo el mundo querría vivir solo. Por eso calculamos dos escenarios:
Teórico puro
Cada uno de los 42,0 millones de adultos vive en su propia vivienda. Es el techo de la promesa, lo que costaría si todo el mundo ejerciera su derecho.
Plausible
La gente sigue viviendo como hoy (parejas, familias), pero los 6,7 millones de jóvenes que viven con sus padres se independizan. Salen unos 26,5 millones de hogares, cada uno con una vivienda a su medida.
INE, Estadística Continua de Población (1-7-2026). MIVAU, Estimación del parque de viviendas 2025. Las 12 provincias con más adultos.
Pregunta 3 de 7
¿Cuántas viviendas hay y cuántas faltan?
HipótesisSolo un 20 % de las no principales sería aprovechable, porque la mayoría son segundas residencias o están donde no vive la gente. DatoLas 628.950 viviendas en edificios en estado «malo» (Censo 2021) se sustituyen.
«Hay 3,8 millones de pisos vacíos. Con eso basta.»
Ver qué dicen los datos
DatoLa OCDE cruzó el censo del INE con dónde vive la gente. El 33 % de las vacías está en municipios de menos de 1.000 habitantes. Solo el 18 % está en ciudades medianas o grandes, que es donde vive el 53 % de la población (OCDE, Economic Survey Spain 2025, p. 41).
DatoEn Ourense, el 43,7 % del parque está vacío; en la ciudad de Madrid, un 10 % (153.101 de 1,53 millones).
EvidenciaINE, Banco de España y OCDE coinciden: las viviendas vacías ayudan, pero no están donde está la demanda. Aunque se usaran todas, faltarían millones.
Pregunta 4 de 7
¿Cuánto cuesta una vivienda, de abajo arriba?
Todo lo que se construye lo paga alguien: el albañil, el cemento, el arquitecto, la licencia del ayuntamiento… Sumamos partida a partida lo que cuesta un metro cuadrado construido de vivienda protegida de calidad media:
Coste de obra de la vivienda protegida (PEM): IVE, Generalitat Valenciana, 2024 (888 €/m²), actualizado un 7 % a 2026 Hipótesis. Gastos generales y beneficio: RD 1098/2001. ICIO: TRLRHL art. 102. IVA: Ley 37/1992. Suelo: precio medio del suelo urbano MIVAU 2T 2026 (207,76 €/m²) con edificabilidad 2 Hipótesis. Honorarios, seguridad y salud, calidad y seguro decenal: sin tarifa oficial, rango en la tabla de hipótesis.
Cálculo propioLa mano de obra es unos 380 €/m². Una hora de oficial de 1.ª cuesta 23,17 € con las cargas incluidas (BCCA, Junta de Andalucía). Eso da unas 16,4 horas por m²: el módulo necesita unas 860 horas de albañiles, oficiales y peones.
DatoUn oficial de 1.ª en Madrid cobra 25.103 € brutos al año (convenio, BOCM 31-12-2025). A la empresa le cuesta un 37 % más por las cotizaciones a la Seguridad Social (Orden PJC/178/2025).
Si construir cuesta unos 1.700 €/m² en todas partes, ¿por qué en la ciudad de Madrid se tasa a 5.418 €/m²?
Ver qué dicen los datos
DatoValor tasado de la vivienda libre en el 2.º trimestre de 2026 (MIVAU): 2.355 €/m² de media en España, 4.090 €/m² en la provincia de Madrid y 5.418 €/m² en la capital.
Cálculo propioEn la ciudad de Madrid, unos 3.658 €/m² no son ladrillo ni mano de obra: son el valor de la ubicación, es decir, del suelo.
EvidenciaLa literatura económica (Glaeser y Gyourko, 2018; Gyourko y Molloy, 2015) muestra que cuando el precio supera mucho el coste de construir, la diferencia se explica sobre todo por la escasez de suelo edificable y las restricciones urbanísticas.
Consecuencia para la tesis: el Estado también tendría que pagar ese suelo. La Constitución (art. 33) solo permite expropiar con indemnización. Por eso usamos el precio de mercado de cada provincia, o el coste de construir cuando es mayor: no se puede construir por debajo del coste.
Pregunta 5 de 7
La factura total
Aquí aparece la idea clave del cálculo. Si cada adulto tiene derecho a un módulo digno, da igual si el Estado se lo construye, se lo compra o le compensa porque ya tiene uno: cada derecho vale lo mismo, un módulo al precio de su provincia.
PIB 2025: INE (1,69 billones de €). Gasto sanitario público 2024: Ministerio de Sanidad (101.739 millones de €). Área de cada cuadrado proporcional al importe.
| Escenario | Viviendas a construir | Coste inicial | % del PIB | = años de gasto sanitario |
|---|---|---|---|---|
| Teórico puro · cada adulto, su vivienda | 21,6 millones | 5,47 billones de € | 324 % | 54 |
| Plausible · convivencia real más emancipación | 6,1 millones | 4,21 billones de € | 249 % | 41 |
| Mínimo legal gratis · 35 m² útiles y el resto se paga | 6,1 millones | 2,88 billones de € | 170 % | 28 |
| Referencia: sin compensar a los propietarios | 6,1 millones | 1,77 billones de € | 105 % | 17 |
Ojo: esto se paga una sola vez. Es lo que cuesta poner el sistema en marcha: construir, comprar o compensar todas las viviendas. «54 años de sanidad» quiere decir que esa factura inicial equivale a lo que España gasta en sanidad pública durante 54 años. Lo que costaría cada año, y cuánto pagaría cada persona, está en la lámina «¿Cuánto pagaría cada uno?».
El coste inicial, medido en años de gasto público
| Partida (gasto público de un año, Eurostat 2023) | Gasto anual | Teórico = años de… | Plausible = años de… |
|---|---|---|---|
| Pensiones de jubilación | 153.051 millones de € | 36 | 27 |
| Sanidad | 98.630 millones de € | 55 | 43 |
| Educación | 62.532 millones de € | 87 | 67 |
| Defensa | 14.008 millones de € | 390 | 300 |
Eurostat, gasto de las AAPP por funciones (COFOG, 2023): vejez GF1002, sanidad GF07, educación GF09, defensa GF02.
Solo con nacionalidad española, el escenario teórico bajaría a 4,60 billones de €. En el escenario de referencia, los propietarios (el 73,3 % de los hogares) no reciben nada: es más barato, pero trata distinto a quien ya pagó su casa.
Si no compensamos a los propietarios, ¿sería justo?
Ver qué dicen los datos y qué es opinión
Cálculo propioSin compensar, la factura baja a 1,77 billones de €. Sigue siendo más que el PIB de un año entero.
OpiniónSi es justo que quien pagó su hipoteca durante 30 años no reciba nada mientras otro recibe la casa gratis, es una cuestión de valores. Los datos solo dicen cuánto cuesta cada opción.
Pregunta 6 de 7
¿Se puede construir? ¿Y dónde?
Aunque sobrara el dinero, las casas hay que levantarlas. España ha vivido una burbuja inmobiliaria, así que sabemos cuál es el máximo que su sector de la construcción ha conseguido en un año:
MIVAU, Boletín estadístico: viviendas libres terminadas, 1991-2025, y calificaciones provisionales de vivienda protegida.
El suelo: ¿cabe?
DatoLos planes urbanísticos tienen previstas 7,09 millones de viviendas aún sin construir (Sistema de Información Urbana, MIVAU, 2026). Cálculo propioSi comparamos, provincia a provincia, lo que falta en el escenario teórico con ese suelo previsto, 14,1 millones de personas no cabrían en su propia provincia. En el escenario plausible serían 1,6 millones.
¿Qué pasa cuando haya que llevar a una persona a otra zona?
Pensarlo con datos
Si en Madrid no hay suelo para todos, hay tres salidas: densificar (edificar más alto, lo que exige cambiar el planeamiento y lleva años), asignar por turnos (listas o sorteo) o ofrecer la vivienda en otra provincia.
EvidenciaLa OCDE documenta un efecto de «encierro»: quien tiene una vivienda social se muda menos para aceptar un trabajo en otra ciudad, porque perdería su casa subvencionada. Una vivienda gratuita atada a un lugar tendría ese efecto multiplicado.
Opinión¿Es aceptable decirle a alguien de Vallecas que su vivienda gratuita está en Teruel? La respuesta depende de valores, pero hay que hacerse la pregunta.
¿Es realmente justo un sorteo?
Pensarlo con datos
Un sorteo trata igual a todos, pero no distingue necesidad: puede tocarle un piso en el centro a quien no trabaja allí y no tocarle a quien sí. Las alternativas también tienen problemas: la lista por antigüedad premia a quien esperó más, no a quien más lo necesita, y la asignación por necesidad exige que un funcionario decida.
EvidenciaLa revisión de Kholodilin (2024) encontró problemas de asignación en los 14 estudios que midieron este efecto en sistemas sin precios. Glaeser y Luttmer (2003) estimaron que el control de rentas de Nueva York dejaba muchos pisos en manos de hogares que no eran los que más los valoraban.
¿Cómo resuelve este problema el mercado?
Pensarlo con datos
EvidenciaEn un mercado, el precio hace dos cosas: reparte lo escaso (el piso del centro se lo queda quien más paga por él) y avisa de dónde hace falta construir (si los precios suben, compensa construir más). Por eso el mercado no necesita sorteos.
EvidenciaPero tiene fallos conocidos: el suelo no se puede fabricar, construir tarda años, quien no puede pagar se queda fuera y, si el planeamiento no deja construir, los precios suben sin que aumente la oferta. Es lo que el Banco de España y la OCDE describen para España.
DebateNingún sistema elimina la escasez: el mercado la reparte con precios, el Estado con colas o sorteos. La sanidad pública, al ser gratuita, la reparte con listas de espera.
Pregunta 6 · provincia a provincia
¿Cabe la demanda en el suelo de cada provincia?
Pulsa una provincia. Suponemos que cada persona quiere vivir en la provincia donde vive hoy Hipótesis. Comparamos las viviendas que faltarían allí con las que el planeamiento urbanístico ya permite construir Dato (Sistema de Información Urbana, MIVAU 2026).
Demanda: adultos (teórico) u hogares más jóvenes emancipados (plausible) por provincia, INE ECP 1-7-2026. Viviendas existentes: MIVAU 2025, contando las principales y un 20 % de las no principales. Suelo: viviendas previstas y pendientes en las áreas de desarrollo del SIU, que cubre el 72 % de los municipios. Límites provinciales: Eurostat GISCO, NUTS 2024. Canarias, desplazada.
Si en tu provincia no cabe, ¿qué se hace?
Las tres salidas
1. Construir hacia arriba. Hay que cambiar el planeamiento para permitir más alturas o más viviendas por hectárea. Es posible, pero lleva años de tramitación y tiene límites de infraestructuras (agua, transporte, colegios).
2. Urbanizar suelo nuevo. Es suelo no previsto hoy: hay que reclasificarlo, urbanizarlo y dotarlo de servicios.
3. Mandar a la gente a otra provincia. Es la única salida inmediata. Es la cifra de «personas sin sitio» del mapa: quien no cabe en su provincia con el suelo previsto.
DebateEl SIU no cubre todos los municipios y el planeamiento puede cambiar, así que esta cifra es un orden de magnitud, no un recuento exacto.
Pregunta 7 de 7 · primera parte
¿Cuánto pagaría cada uno, y durante cuánto tiempo?
El sistema tiene dos fases, como una hipoteca que luego deja gastos de comunidad:
Fase 1 · los primeros 30 años
Se paga el coste inicial a plazos (1/30 cada año) Hipótesis. Además, cada año hay que mantener el parque público y dar vivienda a los adultos nuevos netos.
Fase 2 · del año 31 en adelante, para siempre
El coste inicial ya está pagado. Queda el mantenimiento y la reposición de las viviendas (se hacen viejas) y el crecimiento neto de adultos. Nunca llega a cero, igual que la sanidad.
Lo que paga cada uno
Teórico · fase 1 (años 1-30)
Teórico · fase 2 (año 31 en adelante)
| Escenario | Fase 1 · € por adulto y año | Fase 1 · al mes | Fase 2 · € por adulto y año | Fase 2 · al mes |
|---|---|---|---|---|
| Teórico puro | 5.470 | 456 | 970 | 80 |
| Plausible | 3.890 | 324 | 560 | 46 |
| Mínimo legal gratis | 2.620 | 218 | 350 | 29 |
Es una media por adulto: en la práctica, con impuestos, cada persona pagaría según su renta (tabla por tramos en la lámina siguiente). Los adultos de cada año salen de la proyección del INE.
¿Y la gente que muere? Sus casas quedan libres
Cálculo propioLas viviendas de quienes fallecen no se pierden: se reasignan. Por eso el modelo solo construye para el crecimiento neto de adultos, no para todos los que cumplen 18. El INE proyecta que ese crecimiento se irá frenando: una media de 180.000 al año en los próximos 30 años, y hacia 2056 los adultos empezarían a disminuir. En ese momento dejaría de hacer falta construir más, pero no mantener y reponer lo construido.
Si los que mueren dejan su casa libre, ¿por qué hay que seguir pagando para siempre?
Ver la respuesta
Porque las viviendas envejecen: hay que mantenerlas (un 1 % de su coste al año Hipótesis) y reponerlas al final de su vida útil (80 años, un 1,25 % al año Hipótesis). En la fase 2 del escenario teórico eso supone 45.071 millones de € al año, frente a 0 millones de € de viviendas nuevas de media.
Pasa lo mismo con cualquier servicio público: la sanidad no se «termina de pagar» nunca.
Pregunta 7 de 7 · segunda parte
¿Quién lo paga?
Media anual de la fase 1 (los primeros 30 años) en el escenario teórico:
¿Es mucho? Comparado con lo que gastamos cada año
Todas las barras son gasto de un año. Pensiones, sanidad, educación y defensa: Eurostat COFOG 2023. Vivienda gratuita: cálculo propio (media de cada fase).
| El coste anual de la vivienda gratuita (teórico) equivale a… | Fase 1 | Fase 2 |
|---|---|---|
| …veces lo que gastamos en pensiones de jubilación | 1,6 | 0,29 |
| …veces lo que gastamos en sanidad | 2,5 | 0,46 |
| …veces lo que gastamos en educación | 4,0 | 0,72 |
| …veces lo que gastamos en defensa | 17,9 | 3,22 |
¿Cuánto más pagaría cada tramo de renta?
Si todo se pagara subiendo el IRPF en la misma proporción para todos los tramos, esto es lo que cada declarante pagaría de más al año durante la fase 1:
| Rendimientos declarados | Declarantes | Cuota media actual | Extra · teórico | Extra · plausible |
|---|---|---|---|---|
| 1.500–6.000 € | 3.127.766 | 2 | +3 | +2 |
| 6.000–12.000 € | 2.688.297 | 339 | +597 | +425 |
| 12.000–21.000 € | 4.302.709 | 2.044 | +3.599 | +2.563 |
| 21.000–30.000 € | 4.277.053 | 4.495 | +7.915 | +5.637 |
| 30.000–60.000 € | 5.282.994 | 10.122 | +17.822 | +12.693 |
| 60.000–150.000 € | 1.170.735 | 29.434 | +51.822 | +36.909 |
| 150.000–601.000 € | 160.927 | 98.765 | +173.890 | +123.849 |
| Mayor de 601.000 € | 14.738 | 657.885 | +1.158.301 | +824.976 |
AEAT, Estadística de los declarantes del IRPF 2023 (cuota resultante por tramo), escalada a la recaudación de 2025 (142.466 millones de €). Cálculo propio. El tramo de rentas negativas o nulas no se muestra.
¿Y si pagan solo los ricos?
Ver el cálculo
DatoLos declarantes con más de 150.000 € de rendimientos son unos 176.000 y pagaron unos 21.100 millones de IRPF en 2023. Cálculo propioAunque se les quitara el 100 % de todo lo que ganan (unos 40.000 millones de base imponible general), apenas cubriría una sexta parte de los 250.832 millones de € anuales de la fase 1.
EvidenciaAdemás, los impuestos muy altos cambian el comportamiento: las rentas altas se desplazan o se declaran de otra forma. La recaudación real sería menor que la estática.
DatoLas reglas fiscales de la UE (Reglamento 2024/1263) fijan un déficit máximo del 3 % y una deuda de referencia del 60 % del PIB. España se ha comprometido a que su gasto neto crezca un 3,4 % al año en 2025-2028. Un gasto extra del 14,8 % del PIB está muy fuera de ese marco.
Tu turno
Laboratorio de hipótesis
¿No te convence alguna hipótesis? Muévela. El cálculo es el mismo de las láminas anteriores, simplificado a escala nacional. Los valores por defecto son los del escenario teórico puro.
35 = mínimo legal · 42 = nuestro módulo · 90 = máximo VPO
0 % = escenario plausible (convivencia actual más emancipación) · 100 % = teórico
2025: 80.792 · récord de 2006: 597.632
Aproximación nacional: puede diferir en un 5-10 % del cálculo por provincias de las láminas anteriores. Para pagarlo, la subida del IRPF se aplica en la misma proporción a todos los tramos.
Más allá de la calculadora
Lo que la hoja de cálculo no ve
Aunque el dinero apareciera, poner en marcha algo así cambiaría el comportamiento de millones de personas y empresas. Estas son las preguntas que haría un equipo de economía, sociología, psicología e historia:
Precios de la obra
EvidenciaSi el Estado pidiera construir de golpe varias veces el récord de 2006, la demanda de albañiles, cemento y grúas dispararía sus precios. En 2007 trabajaban en la construcción 2,72 millones de personas (EPA); en 2023, 1,41 millones. DebateCuánto subirían es incierto, pero la dirección es clara: la misma factura saldría más cara.
El resto de la economía
EvidenciaCada trabajador que construye viviendas deja de hacer otra cosa, y cada euro de impuestos que se destina a esto sale de otro uso: sanidad, pensiones o el bolsillo de los contribuyentes. Los economistas lo llaman coste de oportunidad.
Incentivos y mantenimiento
DebateLo que no es de uno y no cuesta nada se tiende a cuidar menos. Por eso el modelo incluye un 2,25 % anual de mantenimiento y reposición Hipótesis. Si fuera mayor, el coste anual subiría.
Movilidad
EvidenciaUna vivienda gratuita atada a un lugar desanima a mudarse por trabajo, como ocurre con la vivienda social (OCDE) y con el control de rentas: en San Francisco, la movilidad de los inquilinos cayó casi un 20 % (Diamond, McQuade y Qian, AER 2019).
El mercado que queda
DebateSi todos los adultos tienen casa gratis, la demanda de alquiler libre caería mucho: bajarían los alquileres, pero también la inversión privada en vivienda. El Estado pasaría a ser el gran casero del país.
Historia
DatoEspaña ya ha visto lo que pasa cuando la construcción se dispara: en 2006 se iniciaron 664.923 viviendas libres y siete años después, 29.232 (MIVAU). Del boom quedan ~450.000 viviendas sin vender, en su mayoría mal ubicadas (Banco de España, DO 24/33).
Veredicto del modelo A
¿Es viable la vivienda gratuita universal?
No, tal como está formulada
| Dimensión | Resultado | Por qué |
|---|---|---|
| Dinero | No | Coste inicial de 5,47 billones de € (324 % del PIB). Durante 30 años, 250.832 millones de € al año (14,8 % del PIB): 5.470 € por adulto y año (456 € al mes), o multiplicar el IRPF por 2,8. Después, 970 € por adulto y año para siempre. |
| Construcción | No | 36 años al ritmo récord de la historia de España, sin un solo año de parón. |
| Suelo | No en las ciudades | 14,1 millones de personas no cabrían en su provincia con el suelo previsto. En Madrid, el suelo planificado cubre el 13 % de lo que falta. |
| Ley | Posible, pero caro | La Constitución permite expropiar, pero siempre con indemnización (art. 33). Por eso compensar a los propietarios no es opcional. |
| Reparto | Problemático | Sorteos o colas, traslados y pérdida de movilidad. |
Ni la versión más barata (el mínimo legal gratis, 7,1 % del PIB cada año, casi duplicar el IRPF) ni la que no compensa a nadie (5,8 %) caben en las cuentas públicas de España sin recortar varias partidas del tamaño de la sanidad.
OpiniónLa conclusión no depende de si uno es de izquierdas o de derechas: sale de la aritmética. Lo que sí depende de valores es qué hacer con el problema, que es real. Para eso, el contraste.
Modelo B · el contraste
Vivienda a precio fijo: cómo lo hace Singapur
Cómo funciona, en cuatro piezas
- El Estado controla el suelo.Desde la Land Acquisition Act de 1966 puede expropiar para «desarrollo nacional». El famoso «90 % del suelo es público» circula mucho, pero no lo hemos podido confirmar en fuente oficial.
- Construye y vende el uso por 99 años.No se vende la propiedad del suelo sino un arrendamiento de 99 años, a un precio fijado por la HDB muy por debajo del de mercado.
- Ahorro obligatorio más ayudas.El CPF paga la entrada y la cuota. Las ayudas llegan a 120.000 dólares de Singapur por familia (60.000 para solteros).
- Reglas contra la especulación.Hay que vivir en el piso entre 5 y 10 años antes de revenderlo, y existen cuotas étnicas por bloque desde 1989.
Singapur frente a España: ¿se puede comparar?
| Singapur | España | Diferencia | |
|---|---|---|---|
| Población | 6,11 millones (4,20 millones residentes) | 49,8 millones | España ×8 |
| Superficie | 744 km² | 505.983 km² | España ×680 |
| Densidad | 8.210 hab./km² | 98 hab./km² | Singapur ×83 |
| PIB por habitante (paridad de poder adquisitivo, 2025) | 163.400 $ | 59.900 $ | Singapur ×2,7 |
| Ingresos del hogar | 9.541 SGD/mes, mediana del empleo (≈ 77.400 €/año) | 38.994 €/año, media neta | No comparables del todo* |
| Precio de un piso frente a la renta del hogar | 4-room nuevo (BTO) ≈ 428.000 SGD = 3,7 años de renta | 70 m² a precio de mercado = 4,5 años de renta | |
| Viviendas públicas nuevas por cada 1.000 habitantes y año | 3,2 (19.600 BTO en 2024) | 2,0 (modelo B: 100.000) | Al ritmo de Singapur, España lanzaría 160.000 al año |
SingStat (población 2025, superficie 2025 y renta del hogar 2024 incluida la aportación del empleador al CPF), Eurostat (superficie de España), INE (población 1-7-2026 y ECV 2025), Banco Mundial (PIB per cápita en PPA, dólares internacionales), BCE (tipo de cambio SGD/EUR, agosto de 2026: 1,48), HDB Key Statistics 2024/25. *La renta de Singapur es bruta, mediana y solo del trabajo; la de España es neta y media. El orden de magnitud sí es comparable.
¿Se puede extrapolar Singapur a España?
Lo que sí y lo que no
El tamaño no invalida la comparación si se mide en proporción: por eso comparamos en % del PIB y en viviendas por cada 1.000 habitantes, no en euros totales.
La riqueza sí importa. Un singapurense produce unas 2,7 veces más que un español, a igualdad de poder adquisitivo. Pagar un piso le cuesta pocos años de renta, y el Estado puede subvencionar con un 0,83 % de un PIB mucho mayor por habitante. En España, el mismo esfuerzo en % del PIB compra menos.
La geografía, también. Es una ciudad-estado con una densidad 83 veces mayor que la española: allí la vivienda en altura es la norma y todo el país es «Madrid». España tiene suelo barato donde no vive nadie y suelo caro donde vive casi todo el mundo.
DebateLo que sí se puede trasladar son las piezas: suelo público para vivienda, venta a precio regulado con reglas contra la especulación y ahorro para la entrada. No se puede copiar el paquete completo.
¿Tiene letra pequeña?
Ver
DatoLa espera estándar es de 4-5 años desde la solicitud hasta las llaves. En junio de 2024 hubo 3,8 solicitudes por cada piso ofrecido (HDB).
DebateSingapur es una ciudad-estado que expropió el suelo cuando era barato, con un ahorro forzoso muy alto y 60 años de continuidad política. Copiarlo tal cual en España no es realista; tomar sus piezas sí se puede discutir.
Modelo B adaptado
¿Y si España hiciera algo parecido?
Un programa de contraste: el Estado construye 100.000 viviendas al año de unos 70 m² construidos Hipótesis y las vende a precio de coste, sin cobrar el valor del suelo y con IVA del 4 %.
Cálculo propioCuesta en proporción la mitad que el sistema de Singapur (0,83 % de su PIB). Con 100.000 viviendas al año, en unos 7 años se cubriría el déficit que estima el Banco de España (600.000-755.000 viviendas).
Físicamente es posible: sumado a lo que ya construye el mercado, serían unas 180.792 viviendas al año, menos de un tercio del récord de 2006. Y hay 7,09 millones de viviendas previstas en el planeamiento.
DebateEl gran coste es el suelo. Si ya es público, el gasto de caja casi desaparece (584 millones de €, lo que se deja de cobrar de IVA), pero el Estado renuncia a venderlo a precio de mercado. En Singapur se contabiliza así: la HDB «paga» el suelo al Estado a valor de mercado y esa es la mayor parte de su pérdida.
DebateQuedan problemas: quién puede comprar (límites de renta), cómo evitar que el comprador lo revenda con beneficio (plazos mínimos de 5-10 años) y, otra vez, sorteos o listas.
El contraste
Gratis para todos frente a precio fijo
Coste anual en % del PIB. Modelos A y B: cálculo propio. Singapur: estados financieros de la HDB 2024/25 y PIB de SingStat.
| A · Gratis para todos (teórico) | B · Precio fijo tipo Singapur | |
|---|---|---|
| Coste anual | 250.832 millones de € (14,8 % del PIB) | 7.233 millones de € (0,43 % del PIB) |
| Veces más caro | A cuesta cada año unas 35 veces lo que B (25 veces en el escenario plausible). | |
| Viviendas nuevas | 21,6 millones | 100.000 al año, a demanda |
| Plazo | 36 años al ritmo récord | ~7 años para cubrir el déficit |
| Quién paga | Todos los contribuyentes: IRPF × 2,8 | El comprador paga la construcción; el Estado pone el suelo |
| Riesgos principales | Quiebra fiscal, sorteos y traslados, pérdida de movilidad | Escasez de suelo público, colas, reventa especulativa si no se regula |
Para el chat
¿Mito o dato?
Frases que se oyen en cualquier discusión sobre vivienda, de uno y otro lado, comparadas con la evidencia.
3,84 millones de vacías, pero solo el 18 % está en ciudades medianas o grandes, donde vive el 53 % de la población (INE, OCDE).
Consenso académico e institucional: donde el suelo y el planeamiento limitan la oferta, los precios suben por encima del coste. Cuánto baja el alquiler del barrio por cada edificio nuevo sigue en debate.
En Cataluña (2020) los alquileres bajaron un ~5 % y la oferta en alquiler cayó un 10-14 % (Jofre-Monseny et al., 2023). La mayoría de los estudios encuentra menos oferta, menos movilidad y peor mantenimiento.
Gasto público en vivienda: ~0,2 % del PIB en España frente a ~1,1 % de media en la UE (Eurostat, COFOG 2023). El parque social ronda el 2-3 %, frente al 8 % de media europea (OCDE).
Precio frente a renta del hogar: 7,6 años en 2024, frente a 9,3 en 2007 (BdE/MIVAU). Donde sí se bate el récord es en emancipación: el 68,7 % de los jóvenes de 18 a 34 años vive con sus padres.
En Barcelona, Airbnb subió el alquiler del barrio medio un 1,9 % y hasta un 7 % en los barrios con más actividad (García-López et al., JUE 2020). Es un efecto real y concentrado en ciertas zonas.
Saldo migratorio de unos 1,5 millones de personas en 2022-2023. Es el principal motor de la formación de hogares reciente (BdE). Que sea «bueno» o «malo» ya es opinión.
Es el primer problema del país en el barómetro del CIS sin interrupción desde diciembre de 2024, con un máximo del 48,8 % en mayo de 2026.
La pregunta de fondo
¿Cuál es el problema real de la vivienda en España?
La economista
DatoFaltan viviendas: el Banco de España estima un déficit de unas 600.000 en 2022-2025, y otras de sus estimaciones más recientes llegan a unas 750.000. Entre 2022 y 2024 se concedieron 345.000 licencias, frente a 604.000 hogares nuevos (OCDE). EvidenciaLas causas: suelo lento de urbanizar, productividad baja, falta de mano de obra y poca rentabilidad de la vivienda asequible.
El estadístico
DatoLa media engaña: el 7,8 % de los españoles dedica más del 40 % de su renta a la vivienda, menos que en la UE (8,2 %). Pero esa media mezcla a propietarios sin hipoteca con inquilinos a precio de mercado, que son quienes soportan la tensión. Y las vacías están donde no hay demanda.
La socióloga
DatoEdad media de emancipación: 30,2 años en España frente a 26,3 en la UE (Eurostat, 2025). Los hogares de una persona pasarán de 5,6 a 6,6 millones en 2039 (INE). La demanda se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Baleares y Canarias.
El psicólogo
DatoEl 73,3 % de los hogares vive en una vivienda propia (INE, ECV 2025) y la vivienda es la primera preocupación del CIS. EvidenciaLa aversión a la pérdida hace que los propietarios valoren más su casa de lo que pagarían por ella, lo que frena ventas y mudanzas. Es un marco general; no hay un estudio específico para España.
La historiadora
DatoPasamos de 664.923 viviendas libres iniciadas en 2006 a 29.232 en 2013, y en 2025 íbamos por 121.827. La vivienda protegida cayó de 97.617 calificaciones en 2006 a 15.503 en 2025. Tras la crisis de 2008, el país dejó de construir justo cuando empezó a crecer la población.
El contable público
DatoEspaña dedica a vivienda unos 3.588 millones de € de gasto público al año (COFOG 2023), el 0,2 % del PIB. Llegar a la media europea supondría unos 15.000 millones más al año. Es mucho, pero es unas 20 veces menos que la vivienda gratuita universal.
Qué sabemos y qué no
Consenso por la evidencia
- Faltan viviendas donde está la demanda.
- Las vacías no lo resuelven por sí solas.
- Las restricciones de suelo y planeamiento encarecen la vivienda.
- Topar alquileres baja la renta de los pisos regulados y reduce la oferta.
- España tiene muy poca vivienda social comparada con Europa.
Debate legítimo
- Cuánto baja el alquiler del barrio cada edificio nuevo.
- Qué mezcla de mercado, vivienda pública y ayudas es mejor.
- Cómo repartir la vivienda pública: renta, lista o sorteo.
- Cuánto pesa la vivienda turística fuera de los barrios más afectados.
Opinión, es decir, valores
- Si la vivienda debe ser un derecho gratuito o un bien que se paga.
- Cuánta desigualdad entre propietarios e inquilinos es aceptable.
- Cuántos impuestos estamos dispuestos a pagar y para qué.
Entonces, ¿hay que intervenir o dejar que el mercado construya?
Lo que dice la evidencia
EvidenciaLa evidencia no dice «nada de Estado» ni «todo Estado». Dice que el problema de fondo es de oferta donde hay demanda. Las medidas que la aumentan (más suelo urbanizable, licencias más rápidas, construcción industrializada, vivienda pública o asequible a escala) atacan la causa. Las que reparten lo que ya hay sin aumentarlo (topes de alquiler, ayudas a la demanda cuando la oferta no responde) alivian a unos a costa de otros o suben los precios.
OpiniónQuién debe construir (mercado, Estado o ambos) y con qué reglas es una decisión política. Los datos solo dicen que, sin construir más, ninguna fórmula funciona.
Para el chat
Preguntas para seguir pensando
- ¿Dónde pondrías el listón de lo «digno»?¿35, 42 o 60 m²? Cada 10 m² por persona son más de un billón de euros en el escenario teórico.
- ¿Compensarías a quien ya es propietario?Sin compensar es más barato, pero ¿es igualitario?
- ¿Aceptarías una vivienda gratuita en otra provincia?¿Y si tu trabajo está en Madrid?
- ¿Sorteo, lista o necesidad?¿Qué sistema elegirías y a quién dejaría fuera?
- ¿Pagarías el doble de IRPF por esto?¿Qué partida recortarías en su lugar?
- ¿Te parece mejor el modelo de Singapur?¿Aceptarías comprar el uso por 99 años en lugar de la propiedad?
Para auditar
Hipótesis, fuentes y método
Todos los datasets originales, los scripts de limpieza y el modelo de cálculo están en la carpeta de auditoría que acompaña a este documento (auditoria/). Cualquiera puede repetir las cuentas.
Hipótesis del modelo
| Tipo | Parámetro | Valor | Rango | Fuente o razón |
|---|---|---|---|---|
| Cálculo propio | modulo 1p util m2 | 42 | 35,00 – 50,00 | Máximo de los mínimos de habitabilidad: PGOUM Madrid 38 m² útiles, art. 7.3.4, más un 10 % para compartimentar y almacenar (ficha digna §6) |
| Hipótesis | ratio util construida | 80,0 % | 75,0 % – 85,0 % | Práctica habitual de tasación; ninguna norma estatal fija el coeficiente |
| Hipótesis | modulo util por tamano hogar | 1: 42 · 2: 50 · 3: 60 · 4+: 70 | 1 y 2 personas según ficha digna §6; 3 y 4 o más, escalando con los incrementos por ocupante de la tabla 7 del Decreto 80/2023 (C. Valenciana) y por debajo del máximo VPO de 90 m² útiles | |
| Dato | modulo minimo legal util m2 | 35 | Mínimo absoluto: Decreto 80/2023 C. Valenciana y Decreto 80/2022 País Vasco (35 m² útiles) | |
| Dato | pem eur m2c 2024 | 888 | IVE (Generalitat Valenciana), informe de costes de construcción y VPO, jun-2024, p. 5 | |
| Hipótesis | actualizacion pem 2024 2026 | 7,0 % | 3,0 % – 12,0 % | Convenio de la construcción: +3,5 % en 2025 y +3,0 % en 2026 (BOE-A-2025-25234), aplicado al conjunto del PEM por falta de un índice oficial de materiales descargado |
| Hipótesis | peso mano obra pem | 40,0 % | 35,0 % – 45,0 % | IVE cita una participación de la mano de obra del 35-42 % en la revisión de precios (RD 1359/2011) |
| Dato | coste hora oficial eur | 23,17 | BCCA Junta de Andalucía, jul-2023, código TO00100 (coste por hora con cargas incluidas) | |
| Dato | gastos generales pct pem | 13,0 % | RD 1098/2001, art. 131 | |
| Dato | beneficio industrial pct pem | 6,0 % | RD 1098/2001, art. 131 | |
| Hipótesis | honorarios tecnicos pct pem | 9,0 % | 6,0 % – 12,0 % | No hay baremo oficial (STC 116/1997). Referencia: licitación Casa47 en Sevilla, 737.660 € solo por el proyecto de 146 viviendas, ≈7 % del PEM estimado; se añade la dirección de obra |
| Hipótesis | seguridad salud pct pem | 1,5 % | 1,0 % – 2,0 % | RD 1627/1997 obliga a presupuestarlo, pero no fija la cuantía |
| Hipótesis | control calidad pct pem | 1,0 % | 0,5 % – 1,5 % | Sin porcentaje legal |
| Hipótesis | seguro decenal pct pem | 1,0 % | 0,5 % – 1,5 % | LOE art. 19: obligatorio, prima de mercado |
| Dato | icio pct pem | 4,0 % | TRLRHL art. 102.3, tipo máximo (Madrid capital 3,75 %) | |
| Hipótesis | tasas licencia pct pem | 0,5 % | 0,2 % – 1,0 % | Ordenanzas municipales, variables |
| Cálculo propio | financiacion obra pct | 3,6 % | 2 años de obra con la mitad del coste dispuesto al 3,64 % (bono a 10 años, BdE, ago-2026) | |
| Hipótesis | gestion promocion pct | 3,0 % | 2,0 % – 5,0 % | Gestión de un promotor público sin beneficio |
| Cálculo propio | notaria registro ajd pct | 1,0 % | AJD del 0,75-1,5 % según CCAA más aranceles (RD 1426 y 1427/1989) | |
| Dato | iva vivienda pct | 10,0 % | Ley 37/1992, art. 91 (4 % en VPO de régimen especial) | |
| Hipótesis | edificabilidad m2t m2s | 2,00 | 1,20 – 3,00 | Para pasar el precio del suelo urbano (€/m² de suelo, MIVAU) a repercusión por m² construido |
| Hipótesis | reuso no principales pct | 20,0 % | 0,00 – 50,0 % | Solo el 18 % de las vacías está en ciudades medianas o grandes (OCDE 2025, p. 41); el resto de no principales son segundas residencias |
| Dato | sustituir viviendas estado malo | 628.950 | Censo 2021, tpx=56894: viviendas principales en edificios en estado «Malo» | |
| Hipótesis | mantenimiento pct anual | 1,0 % | 0,5 % – 1,5 % | Conservación anual sobre el coste de construcción |
| Hipótesis | vida util anios | 80 | 60,00 – 100 | Reposición del parque público |
| Dato | tipo interes deuda | 3,6 % | BdE, Boletín Estadístico 22.7, bono a 10 años, ago-2026 | |
| Dato | ritmo max viviendas anio | 597.632 | MIVAU, viviendas libres terminadas en 2006 (máximo histórico) | |
| Dato | ritmo actual viviendas anio | 80.792 | MIVAU, viviendas libres terminadas en 2025 | |
| Cálculo propio | iva recaudacion por punto eur | 3.500.000.000 | 3.000.000.000 – 4.200.000.000 | Estimación propia: IVA 2025 (AEAT) menos lo recaudado a tipos reducidos (bases de la Memoria de Beneficios Fiscales 2023 actualizadas un 12 %), dividido entre 21 |
| Hipótesis | hdb es viviendas anio | 100.000 | 50.000 – 200.000 | Programa de contraste: cierra el déficit del BdE (~600.000-755.000) en unos 7 años más la formación de hogares |
| Hipótesis | hdb es m2c | 70 | Vivienda media de 2 dormitorios (≈56 m² útiles) | |
| Hipótesis | horizonte financiacion anios | 30 | 10,00 – 50,00 | Plazo en el que se reparte el coste inicial entre los contribuyentes, parecido al de una hipoteca; no es el plazo físico de construcción |
Fuentes principales
- INE: Estadística Continua de Población (1-7-2026), ECP-Hogares, Proyecciones de Población y de Hogares, ECV 2025, Censo 2021, EPA, CNTR.
- MIVAU: valor tasado de la vivienda (2T 2026), parque de viviendas 2025, viviendas iniciadas y terminadas 1991-2025, precio del suelo urbano, Sistema de Información Urbana 2026.
- BOE y boletines autonómicos: Constitución, Ley 12/2023, RD 1098/2001, TRLRHL, Ley 37/1992, Orden PJC/178/2025, convenio de la construcción, decretos de habitabilidad.
- IVE (Generalitat Valenciana): costes de construcción y VPO 2024. BCCA (Junta de Andalucía) 2023.
- AEAT: Informe anual de recaudación 2025 y Estadística de declarantes del IRPF 2023.
- Eurostat: gov_10a_main, gov_10dd_edpt1, gov_10a_exp (COFOG), ilc_lvps08, yth_demo_030. Ministerio de Sanidad: gasto sanitario 2024.
- Banco de España: Documento Ocasional 24/33, Informe Anual 2024, Boletín Estadístico. OCDE: Economic Survey Spain 2025 y Affordable Housing Database. CIS.
- Singapur: HDB Key Statistics 2024/25 y estados financieros FY2024-2025, SingStat (población, superficie 2025 y renta del hogar 2024), CPF Board.
- Añadidas en la revisión 2:
- INE: defunciones 2024 (MNP), saldos migratorios 2024, proyección de población a largo plazo y renta por hogar (ECV 2025).
- Eurostat: COFOG 2023 (educación, defensa, vejez), superficie y límites provinciales GISCO NUTS 2024.
- Banco Mundial: PIB per cápita en paridad de poder adquisitivo.
- BCE: tipo de cambio de referencia SGD/EUR.
- Literatura revisada: Glaeser y Gyourko (2018), Gyourko y Molloy (2015), Hilber y Vermeulen (2016), Jofre-Monseny et al. (2023), Diamond et al. (2019), Kholodilin (2024), García-López et al. (2020), Glaeser y Luttmer (2003).
Límites conocidos
Estas limitaciones están documentadas en las fichas de datos de la carpeta de auditoría:
- No hay dato oficial de honorarios técnicos, urbanización ni de la ratio útil/construida.
- El coste de obra procede del IVE valenciano y se aplica a toda España.
- El INE no publica viviendas por tramos finos de superficie, así que no se descuentan las que miden menos de 42 m².
- Los adultos de las grandes ciudades son una estimación.
- La norma de Madrid se consultó en una copia de 2009.
- El valor de un punto de IVA es una estimación propia.
- Los efectos de segunda ronda (subida de costes, cambios de comportamiento) no se simulan.
- El calendario reparte el coste inicial en 30 años sin intereses. El mantenimiento se cuenta completo desde el primer año, aunque en la realidad crecería a medida que se construye.
- El mapa supone que cada persona quiere vivir en su provincia actual. El suelo disponible es el que prevé el SIU, que cubre el 72 % de los municipios.